刚需、改善型客群是目前主要购房群体。东江时报记者周楠 摄
时值年中，楼市中场哨声吹响。过去的上半年，房地产市场先扬后抑，先后多条房地产调控政策出台，造就了一季度的“小阳春”，但部分刚需及改善性需求经过一轮集中释放后，未能形成持续性衔接。进入二季度，购房者持币观望情绪趋浓，楼市复苏动能放缓，成交量环比一季度有所回落。
据惠州中原战略研究中心数据显示，2023年上半年惠州全市成交一手住宅30765套，成交面积约330.51万平方米，其中二季度惠州楼市月度成交量均维持在5000套上下。那么，当前市场下，到底还有哪些人愿意在惠州出手买房？
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本地刚需改善客群积极入市
2023年上半年，得益于各类型购房支持政策的不断出台，房地产政策环境整体延续宽松态势，加上房贷利率持续走低，多个项目优惠力度逐渐加大，购房成本进一步降低，吸引了不少刚需、改善型客群入市。具体到惠州，房地产市场的主力客户群体也悄然发生变化，从前几年的本地客和外地客平分秋色，重新转变为以本地客为主的构成模式。
据粤东世联行统计数据，2023年上半年，在惠州全市购房客户来源中，本地购房者占比达59%，外地购房者占比达41%。其中，惠城区主要以本地购房者为主，占比高达95%，外来购房者占比约5%；仲恺区本地购房者占比65%，外来购房者占比35%；惠阳区本地购房者占比48%，外来购房者占比约52%；大亚湾区外来购房者占比约86%；惠东县城本地购房者占比高达92%，但滨海片区外来购房者占比约67%；龙门县本地购房者占比约75%，当地旅游地产为区域带来了占比约25%的外地购房者。
作为惠州的主城区，惠城区是典型的内生型市场。华发铂钻花园位于惠城区金山新城片区，现场销售小张透露，项目的客户群体主要是本地人，多数来自惠城区，少量客户来自惠东县或者仲恺高新区，居住环境和教育配套都是他们尤为在乎的因素。
这同样是博罗县罗阳街道方圆新城·天樾花园吸引置业者的关键因素。“我们的客户基本上都是来自罗阳本地或者江北、小金口等片区，较少来自于外市的客户。”项目销售小王告诉记者，多数客户选择项目都是因为环境和教育。吸引江北和小金口等片区客户的主要因素，则是因为与该片区毗邻，交通便利，且仍存在一定房价差，同时还拥有较为优质的教育资源。
多重优势吸引外来购房者置业
近年来，惠州楼市因出色的生态资源、毗邻深莞的地理优势、日渐便捷的交通路网以及相对较低的房价，不仅容纳了本地居民的购房需求，还吸引了不少深圳、东莞、香港等地外溢购房需求。即使楼市进入深度调整期，依然有部分周边城市居民选择跨城来惠州购房。
“项目70%的客户来自东莞和深圳。”位于仲恺潼湖生态智慧区的星河梧桐湾因为区域与深莞两地的便利交通，承接了不少两地外溢的购房需求。项目销售小吴告诉记者，现阶段购房客户都是为了安家，一部分人是小孩要上学或者要结婚，一部分人认为当下房贷利率低，楼盘折扣大，不想错过这个低谷期，所以出手购买。他提到，今年第二季度，自媒体传递了很多惠州房价下降的消息，不少客户闻讯前来看房，但发现实际价格并没有那么低之后，又选择继续观望。“目前项目周末每天都能有20多批客户前来看房，但进入算价环节的客户相对较少。主要还是受大环境影响，消费者信心不足，持有房价继续下降的预期。”小吴表示，房价仍是消费者决定是否购房的关键性因素。
“在我们项目买房的，大部分都是被东莞的高房价挤压过来的刚需一族。”销售小肖所在的项目是位于博罗县龙溪街道的佳兆业龙溪璞园，因为距离东莞近，项目80%的购房客户来自东莞，另外20%是在本地工作的外地人。
惠阳雅居乐花园现场销售小蔡表示，项目的主力购房群体为深圳、香港两地的居民。自今年2月份香港与内地全面通关以来，香港购房者的占比大幅上升，尤其是最近两三个月，在她所接待的客户中，香港置业者占比高达40%，大多是用来自住+养老。
为什么在楼市调整期，惠州仍然能吸引外来购房者？粤东世联行策略资源部项目总监刘欣分析，从地理位置来看，惠州地处粤港澳大湾区，紧邻深圳、广州、东莞、香港等地，是湾区链接粤东粤北以及辐射闽赣地区的枢纽门户；从价格和价值角度看，惠州长期的城市发展价值依然存在。2022年惠州GDP总量超过5400亿元，GDP增长4.2%，新房均价在11000元/平方米左右，目前价格与城市的价值相匹配；从城市人口净流入情况来看，过去10年惠州人口净流入超过145万，平均每年常住人口净流入量约15万。“随着大湾区建设进程的加快，深莞惠协同发展也越来越紧密，产业和人口高度融合，交通路网日趋完善，惠州的城市价值也更为突出。而惠州的房价仍为深莞惠三个城市中最低，性价比极高，也因此更具发展潜力。”
刚需、改善购房需求始终存在
居者有其屋，是中国人千百年来都怀揣的朴素理想。无论市场如何变化，这一需求始终未变。在消费升级与房子回归居住本质的时代背景下，部分人群对于购房的投资热情消减，但刚性需求和改善型购房需求仍然在不断增加，市场端对于“好房子”的标准变化和渴求也为房企提供了长足动力。
于惠州而言，在当下市场仍然选择购房的人，大多为真刚需、纯改善。惠州多个楼盘现场销售均表示，2023年上半年，前来购房的客户均为自住，其中不少购房者是为了改善当前的居住环境另购新房。
“楼市没有很多人想象中那么糟糕，上半年惠州也有民企开始拿地了，他们肯定是看好后市发展才会拿地，开发商花那么多钱都不怕，我们怕什么呢！”在看到惠州土拍市场释放出积极信号之后，在惠州工作4年的张先生便开始了他的置业计划，赶在6月份入手了一套新房用于自住。他认为土地市场的背后折射出的是房企对城市发展的看好，且现在房贷利率很低，他想要留在惠州，买房是必须要走的一步，而当下正是最佳购房时机。
近期在惠东滨海一楼盘购置房产的香港居民卢女士是被好友的朋友圈吸引而来。“我看她每天生活都很开心，有山有海还有很多朋友，很是羡慕！”她提到，香港的滨海住宅价格过高，惠州房价要低很多，可以花更少的钱买到更大、环境更好的房子，很适合她有空时过来居住。
东江时报记者伍磊
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